Незаконное строение на частном участке

Наша история началась в судах Краснодарского края, а завершилась в столице, в Верховном суде. А учитывая, что самовольных строений разного размера и назначения у нас в стране достаточно, подобное разъяснение судей высшей квалификации может оказаться очень полезным немалому числу граждан.

История началась давно — в конце 90-х годов. Тогда местная администрация сдала в аренду участок земли для использования под торговый павильон. Но была важная оговорка — павильон должен был быть не капитальным строением. С годами арендаторы менялись, пока очередной арендатор не решил, что хочет-таки иметь капитальное строение. Он построил железобетонный фундамент, возвел кирпичные стены и отправился в суд, чтобы признать за собой право собственности на объект. Краевой суд не увидел в этом ничего противозаконного и требование удовлетворил. А вот Верховный суд с таким решением не согласился и заявил, что надо учитывать волю собственника.

А теперь подробности спора. Администрация в 1996 году сдала некой местной фирме участок на пять лет. В документах было сказано: "Для установки и эксплуатации торгового павильона". Палатку построили, а аренду продлили.

В 2003 году земля досталась некоему гражданину в аренду от администрации на три года "для размещения торгового павильона из облегченных конструкций". Но гражданин реконструировал объект: сделал фундамент из железобетонной плиты и поставил кирпичные стены. Новый арендатор в итоге пришел к выводу, что его, теперь уже капитальный, павильон стал недвижимостью. А раз так, то он попросил через суд признать на это строение право собственности.

Сначала эту просьбу рассматривал Прикубанский районный суд Краснодара. Суд отказал гражданину в удовлетворении иска. В своем решении районный суд указал, что земельный участок предоставлен истцу на три года для "временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций". Никакой положенной в таких случаях разрешительной документации на капитальное строительство у истца нет. Да и собственником земельного участка он не является.

По мнению суда, это капитальное строение — это самая настоящая самовольная постройка, возведенная без соответствующего разрешения. В итоге райсуд в своем решении записал, что гражданин нарушил законные права и интересы собственника земельного участка — муниципального образования Краснодара.

Обиженный хозяин павильона пошел оспаривать решение. И это у него получилось. Краснодарский краевой суд отменил вынесенное решение и принял новое решение. А именно — удовлетворил исковые требования. В своем решении краевой суд заявил дословно следующее: на основании договора купли-продажи торгового павильона истец стал его собственником, произвел реконструкцию, после которой павильон стал обладать "признаками недвижимости".

Таким образом, по мнению апелляции, за гражданином вполне можно признать право собственности на павильон как на вновь созданную вещь. И сослался на статьи 218-219 Гражданского кодекса РФ.

Таким решением уже возмутилась администрация муниципального образования города Краснодара. И она обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Там жалобы рассмотрели и заявили, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Верховный суд напомнил коллегам про другую статью Гражданского кодекса, которая больше подходит для этого случая, — статья 222.

А в этой статье сказано, что если участок берется в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, то нет оснований признать право собственности на "фактически возведенное строение капитального типа". Заключая договор аренды, собственник должен определенно выразить свою волю для возведения строений конкретного типа.

По мнению Верховного суда РФ, при рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет воля собственника земельного участка.
ш герой получил землю в аренду для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций. Без права капитального строительства и без соответствующего разрешенного использования. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается только в том случае, если соблюдены все нормы законов при его создании. Следовательно, о самовольной постройке речь уже не идет. Поэтому Верховный суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Источник: rg.ru

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Оглавление

Понятие самовольного строительства;
Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства;
Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства;
Заключение.

Понятие самовольного строительства

Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

— возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

— построены без обязательных разрешений и согласований;

— возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

— заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

— в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

— в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

— в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

— в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны). Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

— заказать технические планы;

— получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

— согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

— оформление разрешения на строительство;

— признание права собственности в судебном порядке;

— получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

— установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

— земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

— имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

— на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебные органы необходимо представить:

— проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

— договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

В соответствии с п. 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

— договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

— проект строительства (реконструкции) здания;

— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».

Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия, при участии заинтересованных лиц, устанавливает возможность легализации объекта самовольного строительства и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения объекта самовольного строительства и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и демонтажа.

На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование земельного участка.

В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.

В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Установление, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства:

В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В этой связи, имеется основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

— право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;

-земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;

— судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Важно: Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие!

Источник: zakon.ru

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Источник: www.Consultant.ru

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства. Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

Какая постройка считается самовольной в соответствии с российским законодательством?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как определяется подведомственность дел, связанных с самовольным строительством?

Для определения подведомственности дела необходимо принимать во внимание, (1) кто является субъектом (участником) спора, а также (2) характер правоотношений.

Так, дела в отношении самовольных построек, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, участником которых являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражного суда Российской Федерации.

Во всех иных случаях спор должен быть принят к производству судом общей юрисдикции в том числе, если собственником помещения, используемого в коммерческих целях, является физическое лицо.

Какой суд должен рассматривать дело, связанное с самовольным строительством?

Дела о сносе самовольной постройки, о запрете самовольного строительства объекта недвижимости, о признании права собственности на него и т.д. подсудны районному суду либо арбитражному суду по месту нахождения данного объекта спора.

Как должен рассчитываться размер государственной пошлины за рассмотрение судом дела о самовольной постройке?

Исковые споры о сносе самовольных построек, о запрете строительства объекта недвижимости, о признании реконструкции незаконной, относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Соответственно, государственная пошлина исчисляется по правилам, установленным пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Может ли суд отказать в принятии искового требования в виду недостаточности прилагаемой к иску документации?

Например, при разрешении вопроса о принятии к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости суд проверяет наличие документов, свидетельствующих: о принятии мер к получению разрешений на строительство или о вводе объекта в эксплуатацию. Если же такая документация не будет приложена, суд оставит исковое заявление без движения, поскольку её отсутствие не позволяет сделать вывод о нарушении права истца либо угрозе нарушения его прав.

Что обязательно следует отразить в исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку?

Пункты 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ обязывают заинтересованное лицо в исковом заявлении указать на обстоятельства и доказательства нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов. С учетом указанного требования закона, например, в иске по делу о признании права собственности на самовольные постройки, необходимо указать на отсутствие разрешения на строительство, на отсутствие разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, а также обосновать перед судом невозможность их получения в связи с чем истец и вынужден обратиться в суд.

Удовлетворит ли суд исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости, если ответчик признает в суде исковые требования?

Принятие судом согласия ответчика с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. Рассмотрим пример из судебной практики (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ13-100).

Гражданин обратился с иском к компании (юридическому лицу) о признании права собственности на жилые помещения — квартиры в многоквартирном доме. Свои требования гражданин обосновывал тем, что им был заключен договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, по которому компания обязалась передать ему долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом. При рассмотрении дела компания признала в суде неисполнение своих обязательств, указав, что дом построен и технический паспорт на него изготовлен. С учетом признания иска компанией суд вынес решение об удовлетворении искового требования гражданина, которое впоследствии были отменено. При рассмотрении дела в кассационной инстанции суд указал, что спорный дом построен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина, а не жилого дома, а решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком.

Можно ли признать право собственности на самовольную постройку на основании приобретательской давности?

В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).

Будет ли постройка признана незаконной, если разрешение на строительство здания будет аннулировано?

Факт признания в судебном порядке недействительными разрешений на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не в любом случае является достаточным основанием для его признания самовольной постройкой.

Какой редакцией норм права должен руководствоваться суд при разрешении дел, связанных с самовольным строительством?

На практике нередко возникает вопрос, какой редакцией закона должен руководствоваться суд при рассмотрении дела о самовольной постройке, когда её строительство было осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм. Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснил судам, что при рассмотрении подобной категории дел судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки, а не действующие на момент рассмотрения дела по существу.

Какую правовую оценку получит нарушение строительных норм при рассмотрении иска в отношении самовольной постройки?

Судебная практика свидетельствует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд устанавливает, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Иными словами, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Можно ли признать право собственности лишь на часть объекта самовольной постройки?

Подобная правовая возможность действующим российским законодательством не предусмотрена. Позиция судов строится на том, что законом не предусмотрено оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой. В тоже время право собственности на пристройку к недвижимому объекту можно установить путем предъявления искового требования о признании права собственности на объект в целом, то есть в реконструированном виде.

Имеет ли правовое значение для признания права собственности на самовольную постройку целевое назначение земельного участка, на котором она возведена?

Судебная практика однозначно свидетельствует, что суды всегда проверяют соблюдение целевого назначения земельного участка на котором возведена самовольная постройка, в том числе и в случаях, когда она возведена лицом владеющим земельным участком на легитимных основаниях. Как следует из содержания статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но данные права могут осуществляются лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, о чем свидетельствует положение пункта 2 статьи 260 ГК РФ.

В случае самовольного изменения целевого назначения земельного участка и возведении на нем самовольной постройки при отсутствии разрешения компетентного органа об изменении целевого назначения требование о признании права собственности на самовольную постройки судом не может быть удовлетворено.

Какова судьба самовольной постройки, если она возведена на земельном участке, обремененном запретом на строительство?

В этом случае самовольная постройка подлежит сносу в безоговорочном порядке.

За чей счет сносится самовольная постройка?

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие осуществившим ее лицом либо за его счет. При отсутствии сведений о нём снос осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Может ли самовольная постройка быть снесена на основании решения органов муниципальной власти?

Снос самовольной постройки может быть осуществлен на основании решения органа местного самоуправления, принятого в императивно установленном порядке.

Будет ли признан самовольной постройкой дом, построенный на не выделявшемся под строительство участке?

Объект, который обладает признаками недвижимого имущества и возведен на земельном участке, не предназначенном для строительства, является самовольной постройкой и подлежит сносу. В тоже время, не является самовольной постройкой объект, строительство которого осуществлено на земельном участке, не содержащем каких-либо ограничений по его использованию. При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике учитывается наличие воли собственника земельного участка на его предоставление для строительства определенного объекта.

Источник: www.AdvoDom.ru

Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.

На новое рассмотрение

Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме. Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?

Снос или легализация?

Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.

Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 у судов вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. В Определении от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т. п.), тогда как перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, такое как перенос и разборка перегородок, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Из сложившейся на данный момент судебной практики явно следует, что наличие любого из перечисленных ниже признаков является основанием для признания здания, сооружения или иного строения самовольной постройкой, а именно:
1. Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. В рассматриваемом в настоящей статье деле суды не дали оценку тому факту, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, а в результате проведенной сособственником трехэтажного дома реконструкции на земельном участке появился шестиэтажный многоквартирный дом.

Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка.

2. Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Неоднозначность понятия «существенности» нарушения упомянутых выше норм и правил создает дополнительные трудности для лиц, желающих легализовать самовольное строение, и для судов при принятии решения об отнесении того или иного нарушения к категории «существенных», тем более что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут ставиться на разрешение эксперта, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Таким образом, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд, что данное строение не угрожает жизни и здоровью граждан; не нарушает права третьих лиц, а самим лицом предпринимались попытки легализации самовольного строения в том виде, в котором оно возведено.

Как отметил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 06.07.2016, перечисленные выше обстоятельства не были установлены судами нижестоящих инстанций, что и стало причиной возвращения дела на новое рассмотрение.

Как получить свою долю

Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

Аналогичная позиция была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2010 № 2404/10, где указано, что сделка по продаже компанией «Ралбек Интернешнл ЛТД» самовольной постройки компании «Фломис Трейдинг Лимитед» не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, поскольку самовольное строение не могло стать объектом гражданского оборота.

В Обзоре судебной практики от 06.07.2016 Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.

Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо представить суду доказательства возможности признания права собственности на соответствующую самовольную постройку, которые позволят установить, что:

самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц;
самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта;
постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением государственной экспертизы проектной документации (п. 2 Обзора Верховного Суда РФ от 06.07.2016), в соответствии с которой осуществлены строительство или реконструкция объекта. При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 являются предпринятые лицом меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о выделе доли в такой постройке и признании права собственности на данную долю.

Источник: www.vegaslex.ru